Как сдавать квартиру в аренду и платить меньше налогов?

Если речь идет о налогах на доход от сдачи квартиры в аренду,

то первый вопрос, который встает перед арендодателем, платить ли налоги как частное лицо, купить ли патент или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель?

К сожалению, полностью игнорировать требования государства об уплате налога на ваш дополнительный доход, просто невозможно. Поскольку, особенно в последнее время, фискальные органы государства проявляют повышенный интерес к этому типу дохода своих граждан.

Если говорить совершенно объективно, не принимая желаемое за действительное, то точных данных о том, сколько квартир сдается в Москве, не знает никто. Существуют только предположения на этот счет. Например, правительство Москвы в прошлом году озвучило цифру 300000 квартир, сдаваемых в аренду. Выплачивают налоги за свою деятельность из них только 5000. И если вторая цифра не вызывает никаких подозрений, поскольку данные, наверняка, получены непосредственно в ФНС, то насчет первой есть некоторые сомнения. Это только предположения экспертов данного рынка, но не точные статистические данные.

Одно остается очевидным, количество плательщиков, от общей массы – самый скудный минимум. Причем, эксперты, которые вплотную занимаются данным рынком, с этой оценкой согласны, но при этом уточняют, что существует важнейший нюанс, а именно бюджет аренды.

Если Вас интересует:

В дорогом сегменте, где стоимость аренды превышает 5000 долларов ежемесячно, большую часть квартир снимают иностранные компании, непосредственно для своих работников. Расчет здесь происходит безналичный, так что речь о неуплате налогов идти просто не может. Доля этой части рынка, со стабильно оплачиваемыми налогами составляет примерно 70%. И дело не только в ответственности, а в том, что работать и вести расчет по другому, данные компании просто не привыкли.

Что касается среднего бюджета, не более 5000 долларов ежемесячно, то здесь количество честных плательщиков значительно меньшее, но, тем не менее, не нулевое, примерно 8%.

И если упомянуть о низком бюджете, где сумма аренды менее 60000 рублей ежемесячно, то речь уже идет о долях процентов. Большая часть людей, сдающих квартиры – это пенсионеры. Они не пользуются услугами агентств и предпочитают вести расчет наличными средствами. Хотя и среди них есть сознательные ответственные люди.

Если говорить о ситуации, когда арендодатель сдает квартиру, к примеру, сотруднику какой-то компании, то тут есть как бы лакмусовая бумага его честности. А именно, любая компания сдает бухгалтерскую отчетность, по которой не составит никакого труда установить, какой гражданин получил дополнительный доход и был ли оплачен налог с этого дохода. К сожалению, если произойдет такая ситуация, то кроме налоговых сборов, придется уплачивать еще и штраф.

Если говорить образно, то московский рынок аренды представляет собой перевернутую пирамиду. Верх, где дорогой ценовой сегмент, отличается максимальной сознательностью, а вот чем ниже, тем настойчивее она стремится к нулю.

Три варианта по оплате налогов:

Что касается размеров налога, то в российском законодательстве для сдающих, предоставлено три варианта по начислению налогов.

Стоит обратить внимание, на то, что все три варианта полностью законны. Ни один из них не относится к «налоговой оптимизации», которая привела на скамью подсудимых уже не малое число бизнесменов. Не стоит повторять их ошибки.

Первый вариант – оплачивать налоги как физическое лицо. Размер налога в этом случае составит 13%, и это намного больше, чем при остальных вариантах. Именно поэтому, эксперты данного рынка уверены, что оплачивать как физическое лицо – дело не выгодное. С другой стороны, ставка налога – это еще не окончательный показатель.

У этого варианта есть и неоспоримые преимущества:

• Это удобно, как поясняют в ФНС России, человек может самостоятельно заполнить налоговую декларацию.

Можно самостоятельно заполнить налоговую декларацию, скачав форму из интернета, и отправить ее в налоговую почтовым отправлением с описью вложения.

Можно посетить  налоговую инспекцию:  Вы приходите, дожидаетесь своей очереди и заполняете декларацию. Все сопроводительные документы ограничиваются договором аренды, с прописанной суммой;

• Удобные сроки. Срок предоставления декларации не позднее 30 апреля следующего года, когда жилье сдавалось в аренду. Сроки по уплате налога – не позже 15 июля. Другими словами, если вы сдали квартиру в начале, предположим, этого календарного года, то оплачивать налог вам нужно будет только в начале года 2014.

• Вам не придется заплатить ни копейкой больше. Эта сумма окончательная и не будет никаких дополнительных затрат.

Второй вариант – зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Именно так и советуют поступать гуру экспертов, то есть те, кто непосредственно занимается риэлтерской деятельностью. Они утверждают, что при открытии ИП, налоговое бремя значительно сокращается. С одной стороны, ИП действительно оплачивают не 13%, а только 6%, то есть в два раза меньше, чем в первом варианте. Но, с другой стороны, недостатков такого варианта оплаты налогов более чем достаточно.

Много хлопот. Зарегистрировать ИП «не составит труда». Нужно собрать все необходимые документы (заявление по форме, заверенное нотариусом, паспорт, ИНН, квитанцию об оплате гос. пошлины) и предоставить в налоговую инспекцию, по месту жительства. Регистрация длится 5 рабочих дней. После того, как вы получите необходимые документы по ИП, нужно открыть счет в банке, отправив уведомление в налоговую службу. Пока ничего «сложного» нет.

Наличие дополнительных расходов. Дело в том, что ИП должен оплачивать не только 6%, но и дополнительные статьи. По действующему законодательству, если человек является ИП, но не производит выплаты и прочие вознаграждения физическим лицам, то он должен уплачивать за себя фиксированную сумму в ПФ и ФОМС. Что касается размеров таких оплат, то, согласно пресс-службе ФНС фиксированный платеж определяется, опираясь на стоимость страхового года, к примеру, в 2012 году эта сумма составила 17208,25 рублей, в т.ч. в Пенсионный фонд – 14386,32 руб., в Фонд обязательного медицинского страхования – 2821,93 руб.

Но, это еще не все. Если в предыдущем абзаце было сказано о размерах платежей в 2012 году, то в 2013 они изменятся. Поскольку, начиная с текущего года, государством были подняты размеры вышеуказанных платежей. А именно, размер пенсионных отчислений увеличился до 32000 рублей. Таким образом, общий платеж, вместе со всеми статьями составит примерно 36000 ежегодно, то есть по 3000 ежемесячно. И как показывают последние новости, рост данных платежей не прекратится. Некоторые эксперты говорят, что к 2015 году они увеличатся в три раза.

Как следствие, по всей стране распространилась тенденция массового закрытия ИП. Только за январь прошедшего года их было ликвидировано около 140000, хотя независимые источники говорят о 200000. За первые месяцы этого года количество закрывшихся ИП превысило 230 тысяч человек.

Безусловно, далеко не все предприниматели занимались сдачей жилья в аренду и не все, из тех, кто ликвидировал ИП, сделали это из-за повышения налоговых ставок, и тем не менее, это увеличение количества ликцидаций ИП можно расценивать как явный протест населения против вводимых инноваций.

Как оказалось, закрыть ИП не так уж и просто. Нельзя просто прекратить свою деятельность и успокоиться. Для начала требуется погасить все задолженности перед ФОМС и ПФ, которые собрались за месяцы после нового года.

На основании всего вышесказанного,  хочется отметить, что оформлять ИП стоит только в том случае, если Ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает 50 000 рублей.

Третий вариант – патенты. В этом случае арендодатель должен зарегистрироваться как ИП, но не платить 6% налог, а приобрести патент. Это приобретение удобно тем, что не потребует никаких отчетов, что существенно облегчает жизнь рантье. Но и тут имеется ряд недостатков:

• Требуется регистрация ИП, со всеми вытекающими тратами и сложностями;

• Если планируется прекращение деятельности, то потребуются затраты и на закрытие;

• ФОМС и ПФ никто не отменяет.

• Сама сумма патента (довольно существенная). Ее стоимость складывается таким образом: чиновниками рассчитывается, какой доход вы сможете получить от сдачи квартиры, и от него высчитывается 6% налог. На данный год, властями было принято решение, что на сдаче квартир в аренду москвич может заработать 1 миллион рублей (причем нет подробного объяснения, каким образом получилась эта сумма). В итоге, сумма годовой платы составила 60000 рублей, то есть ежемесячно 5000.

Более всего пугает не размер самой суммы, а тенденция ее постоянного роста. Если в 2010 году власти были уверены, что москвичи, осуществляющие данную деятельность, зарабатывают в год 720000 рублей, то ставка патента была 43200 руб. Как видим, рост более чем существенный, он даже идет впереди инфляции, так сказать на опережение.

И, наконец, ранее было озвучено, что основным преимуществом деятельности по патенту считалось, что он «закрывает» сразу несколько квартир. То есть, для пенсионерки, которая сдает небольшую однокомнатную квартиру, на окраине столице, за 30000 рублей ежемесячно, данный патент совершенно не интересен. А вот для тех, кто владеет 7 элитными квартирами – это просто подарок! За все квартиры, только 60000 рублей в год.

Но, такая чудная «лазейка» оказалась не вечной. Представителями ФНС была озвучена новость, согласно которой в налоговом законодательстве произошли изменения. Они предусматривают, что размер потенциально возможного получения предпринимателем годового дохода будет устанавливаться только с учетом размеров площадей и количества объектов, которые он планирует сдавать в аренду.

В прежнем законодательстве не предусматривалось такой возможности. Другими словами, если предприниматель, который сдавал одну квартиру, платил ту же сумму налога, что и тот предприниматель, который таких квартир сдавал несколько, то теперь, благодаря новым поправкам, суммы их налогов будут рассчитываться более «справедливо».

Вот все эти «добрые» намерения государства несколько настораживают. Поскольку оно не имеет тенденции щадить кошельки бедных, если оно планирует брать больше с богатых, то еще не известно, кого именно оно припишет к этой категории.

Несколько слов об ответственности

Какие наказания ожидают тех, кто игнорирует уплату налогов? В налоговом кодексе предусмотрены штрафные санкции и пени за просрочку. Если установлена умышленная неуплата налога, то предусматривается ответственность, в виде уплаты 40% от невыплаченной суммы налога.

То есть, если сдается однокомнатная квартира за 30000 рублей ежемесячно, то в том случае, если доказана умышленная неуплата налогов, то потребуется уплата 13% налога (около 47000 рублей) и штрафа (около 19000 рублей).

Но и это еще не все. Для этой категории населения в Уголовном Кодексе предусмотрена статья «Уклонение от уплаты налогов». Полностью цитировать ее нет смысла, любой человек может без проблем найти первоисточник. Стоит отдельно упомянуть о том, что в ней есть упоминание об особо крупных размерах. За него назначается максимальное наказание (хотя на рынке аренды «особо крупный размер» практически недостижим).

Если говорить просто о «крупном размере», то это хоть и маловероятно, но все-таки достижимо. К признакам крупности нарушений налогоплательщика относится неуплата налогов в течение трех финансовых лет. С 1 января 2010 г. крупным размером считается сумма неоплаченных налогов  превышающая  600  000 рублей. 

Выводы

Что касается налогов за сдачу помещений в аренду, то они в России довольно гуманны. Пресловутые 13% (это максимальный показатель), по мировым стандартам это не так уж и много.

А вот что касается рекомендаций по открытию своего ИП, то тут нужно быть осторожным. Подоходный налог в 13% это то, что является основной политикой нашего государства. Об этом упоминалось много раз, и президент озвучил позицию, что он не откажется от него.

А вот что касается увеличения налогового бремени на предпринимателей, то тут никаких обещаний о том, что налоги увеличиваться не будут, озвучено не было. Напротив, именно на предпринимателей возлагается все больший финансовый пресс. Не исключено, что уже в недалеком времени ИП вообще станет не выгодным предприятием.

Эксперты о нововведениях в налогообложении

На протяжении 10 лет идет обсуждение того, что требуется введение налога на недвижимость, рассчитываемого не от инвентаризационной, а от рыночной стоимости объектов недвижимости. Данное решение могло бы стимулировать предложения на рынке жилья. В качестве примера можно привести Европу, там иметь недвижимость и при этом не пользоваться ей или не сдавать в аренду просто не выгодно.

Что касается нашей ситуации, то наймодателей жилья стоит вообще освободить от необходимости платить налог на недвижимость. Свои обязанности налогоплательщиков они бы прекрасно исполняли за счет уплаты подоходного налога с аренды.

Таким образом, государство могло бы сразу решить несколько задач:

• В первую очередь, образовался бы обширный рынок аренды жилья, что сразу спровоцировало бы снижение рыночной стоимости на недвижимость;

• Во вторую очередь, образовался бы класс цивилизованных современных работодателей, которые исправно пополняют бюджет своими отчислениями.

Нажмите на кнопку и подпишитесь на нашу рассылку, после подтверждения рассылки Вам придет код доступа в секретный раздел Бонусы-)) Что Вы получите:

Подписаться на рассылку

Платите налоги и спите спокойно!
Ген.Директор ООО «АКРУС-сити»
Кос С.К.

Любое копирование и перепечатка материалов этой статьи возможны только после личного согласования с автором с обязательным указанием ссылок на оригинальный источник.

 

Оставить комментарий

Ваш e-mail адрес не будет опубликован.Обязательные поля помечены *

*

Google
Яндекс.Метрика
Наверх

 

У Вас есть квартира в Москве

Вы её сдаете или только собираетесь сдать?
У Вас были проблемы с Нанимателями?
Вы часто уезжаете из Москвы?
Вам нужны деньги и Вам нужны гарантии, что Наниматель оплатит арендную плату?
У Вас нет ни времени, ни желания устранять ущерб, причиненный квартире Нанимателями?

Если хотя бы на один из вопросов Вы ответили : "ДА"
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ