Инвестиции в жилую недвижимость- денежный вопрос

Эта статья открывает тему: инвестиции в жилую недвижимость.

Денежный вопрос наиболее важен не только при покупке квартиры, поэтому я начну именно с него-))

Если Вы не читали первую статью из рубрика инвестиции в недвижимость, то я повторю, что в статье изложено лишь моё мнение, основанное на 20-ти летнем опыте работы в недвижимости и на личном опыте. Вы не найдете здесь графиков и схем, за этим следует обратиться к аналитикам. Эта рубрика предназначена для того, чтобы рассказать людям, покупающим жилье не для собственного проживания, а с целью получения дохода от сдачи квартиры в аренду:  на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, в частности на то, какие факторы влияют на доходность.

Вопросы, на которые необходимо получить ответы перед покупкой квартиры или комнаты:

1. На какой срок я планирую инвестировать денежные средства в недвижимость?
2. Какую сумму из личных сбережений я готов инвестировать в настоящий момент?
3. Готов ли я к дополнительным существенным инвестициям в квартиру и имущество?
4. Планирую ли я использовать кредитные средства при приобретении квартиры?
5. Как быстро я хочу получить доход

Ответы на эти вопросы у каждого будут свои, а принимать решение о целесообразности инвестирования в недвижимость необходимо по совокупности ответов. У меня нет готового алгоритма для решения поставленной задачи, однако есть несколько пояснений по вышеуказанным вопросам, прочитав которые Вы, вероятно, сможете оценить необходимость покупки квартиры и тогда, милости просим-)) Обращайтесь за консультацией, и мы сможем подобрать Вам вариант максимально соответствующий Вашей цели.

Вопрос 1. На какой срок я планирую инвестировать денежные средства в недвижимость?

• Если Вы планируете краткосрочные инвестиции до пяти лет,  то спокойно можете не читать дальше. В нынешней экономической ситуации это нерентабельно! Однако есть один нюанс, это утверждение верно только в том случае, если Вы в дальнейшем не планируете использовать это жильё для проживания в квартире Вас или Ваших детей (внуков).

Вопрос 2. Какую сумму из личных сбережений я готов инвестировать в настоящий момент?

• Если эта сумма до трех миллионов, то купить квартиру можно только в Подмосковье. Хотя стоимость квартир в новостройках падает и вполне возможно, что в недалеком будущем, эта планка существенно опуститься. Говоря о Подмосковье, я имею ввиду ближнее Подмосковье, ибо приобретать квартиру за 20 км от Москвы с целью сдачи квартиры в аренду, нерентабельно.

Вопрос 3. Готов ли я к дополнительным существенным инвестициям в квартиру и имущество?

Если Вы не готовы вкладывать деньги в приобретаемое жильё, то в этом случае

• необходимо покупать квартиру, готовую к сдаче в аренду.  Покупать «убитую» квартиру, надеясь, что её можно сдать «тем, кого никуда не берут», не рентабельно. Во первых, можно получить массу проблем с такими арендаторами, в том числе и материальных. Во вторых, качество квартир на рынке аренды растет год от года, соответственно растет и уровень требований у арендаторов. И либо Вы будете сдавать квартиру по сильно заниженной ставке, либо будете терять деньги на простое, пытаясь найти нормального арендатора, готового заплатить за менее комфортное проживание столько же, сколько другие платят за проживание в лучших квартирах.
• Вам не подойдут новостройки. Надежда, что найдется человек, готовый вложить свои кровные в чужую квартиру, так и останется надеждой. Можно конечно рискнуть и пустить бригаду строителей, которые должны будут сделать ремонт в квартире, можно даже предусмотреть условия, которые обезопасят Вас от убытков, но практика такова, что либо ремонт не будет сделан и Вы месяца через 2 выгоните строителей, либо будет сделано так, что лучше бы не делали. И опять Вы теряете деньги, пока ищите арендаторов.

Вопрос 4. Планирую ли я использовать кредитные средства при приобретении квартиры?

• Если вы планируете брать кредит больше 2 500 000 рублей, то должны понимать, что денег, полученных от сдачи квартиры в аренду, будет хватать только на погашение процентов, а тело кредита вам придется платить из личных средств. Также необходимо учитывать, что простоев квартиры не избежать, значит необходимо изначально учесть, что у Вас должны быть собственные средства, из которых Вам периодически придется погашать платеж по ипотеке.  В этой статье  «Ипотечное кредитование. Виды платежей»  можно прочитать несколько полезных моментов, прежде чем ввязываться в эту историю-))

Вопрос 5. Как быстро я хочу получить доход?

• Если доход нужен быстро, то его возможно получить только сдавая квартиру в аренду. Необходимо понимать, что при этом возникают дополнительные расходы: периодические затраты на устранение естественного износа и ущерба, причиненного квартире и имуществу , оплата налогов с доходов, полученных от сдачи квартиры и т д.
• Если Вы планируете вложения с целью получения дохода в будущем, необходимо учитывать следующие моменты:
• в настоящий момент  в Подмосковье около 40% квартир в построенных домах, не нашли своего покупателя*
• половина из проданного жилья, приобретена с целью инвестиций, а не для проживания*
  * информация из открытых источников в интернете
• исходя из вышеизложенного легко предположить, что в ближайшие лет пять цены на аренду и продажу квартир в Подмосковье будут постепенно понижаться. Как будет развиваться ситуация дальше, пока предположить сложно. Возможно, что рынок стабилизируется за счет покупателей из стран ближнего зарубежья, однако это будет создавать сложности при сдаче квартиры в аренду.

P.S. На мой взгляд: в настоящий момент вкладывать деньги в покупку квартиры есть смысл, если:

• У Вас есть свободные деньги и есть дети или внуки, которых Вы хотите обеспечить жильем в будущем. В этом случае Вы покупаете квартиру в Москве или в определенных районах Подмосковья и сдаете её в аренду.
• У Вас есть свободные деньги, и как человек, не доверяющий банкам, Вы хотите их вложить с расчетом на далекое будущее: чтобы в старости жить не только на пенсию, либо чтобы переехать куда-нибудь из загазованного города (хотя, учитывая темпы строительства в Подмосковье даже самый захудалый городишка через 15 лет может стать густонаселенным городом со всеми вытекающими, как приятными , так и не очень.)

Так получается, что хотела написать только про деньги, но они тесно связаны с целью приобретения-))) Возможно я что-то упустила, пишите комментарии, задавайте вопросы, я буду дополнять этот пост и чуть позже напишу о том, на что необходимо обратить внимание при выборе квартиры, если Вы планируете сдавать её в аренду.

Любое копирование и перепечатка материалов этой статьи возможны только после личного согласования с автором с обязательным указанием ссылок на оригинальный источник.