Доверительное управление квартирами в Москве Сайт рассказывающий о Доверительном управлении недвижимостью в Москве
Ипотечное кредитование.
На первый взгляд тема не для моего блога, но так как в последнее время приходит много вопросов от Нанимателей, что выгоднее снимать квартиру или купить собственное жилье с помощью ипотечного кредита, то мне захотелось написать на эту тему.
Перед тем как подписать кредитный договор с банком, необходимо разобраться, каким образом будет погашаться ипотечный кредит. Однако, я не являюсь специалистом в этой области, поэтому обратилась за консультацией к финансовому директору группы компаний «АКРУС-недвижимость» Татьяне Владимировне Рыбиной и менеджеру отдела продаж жилых помещений Глухану Ростиславу Ивановичу.
Существует два типа платежей по кредиту – дифференцированный и аннуитетный.
При оплате дифференцированными платежами сумма основного долга делится на равные части по числу месяцев, на которые берется кредит. Ежемесячно погашается одинаковая часть основного долга и к ней добавляется процент, начисленный на остаток основного долга на начало месяца. Таким образом, дифференцированный платеж по мере выплаты основного долга по кредиту ежемесячно уменьшается, а сумма основного долга погашается равномерными частями.
Аннуитетные платежи представляют собой равные денежные суммы, которыми заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает ипотечный кредит и причитающиеся банку проценты. В этом случае сумма основного долга погашается неравномерно в связи с тем, что значительный удельный вес в ежемесячном платеже составляют проценты по кредиту. Основной долг погашается медленней по сравнению с погашением дифференцированными платежами. Соответственно, срок пользования деньгами банка увеличивается, и общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже окажется выше, чем при дифференцированном. Например, при одинаковом сроке кредитования 10 лет ставка 12% по кредиту при аннуитетных платежах будет соответствовать сумме выплат в 14% при платежах дифференцированных.
— выплата процентов банку
— выплата тела кредита
Какой вид платежей выгодней?
Возможно что сочетание аннуитетных платежей с досрочным погашением выгодно, но не все могут себе это позволить. Поэтому я решила сравнить платежи и порывшись в интернете нашла ипотечные калькуляторы для обоих видов платежей. При расчете я вводила одинаковые условия: 14% годовых, срок погашения 15 лет, сумма кредита 2 000 000 рублей.Вот что у меня получилось.
Мы видим, что первоначальный платеж, который будет сохраняться все 15 лет пока выплачивается кредит, при аннуитетном платеже составил 26634,83 рублей. За 15 лет Вы выплатите банку 4 794269 рублей, вычтите размер полученного Вами кредита и получите сумму уплаченных процентов 2 794269 рублей. Для того, чтобы получить кредит при таком ежемесячном погашении необходимо иметь зарплату или суммарный доход, в случае если один из супругов выступает созаёмщиком, около 90 000 рублей.
Калькулятор расчета дифференцированных платежей
В данном случае первоначальный платеж, который будет уменьшаться все 15 лет пока выплачивается кредит, при дифференцированном платеже составил 34 444,44 рубля. За 15 лет Вы выплатите банку 4 111666 рублей, итого сумма уплаченных процентов 2 111666 рублей.Чтобы получить кредит при таком ежемесячном погашении необходимо иметь зарплату или суммарный доход, в случае если один из супругов выступает созаёмщиком, около 110 000 рублей.
P.S. Каждый человек самостоятельно решает какой вид погашения ему удобен, но есть один важный момент:
Можете ли Вы точно знать, что будет через 5 лет? А через 10???? Возможно Ваш достаток изменится в лучшую сторону..., а если нет? К чему я это всё говорю: при аннуитетных платежах через 5 лет Вы погасите только 285000 рублей от суммы кредита!!! И если, не дай бог, придется продавать квартиру, то сумма, уплаченная Вами за 5 лет банку, а это 1 млн 598 тыс. рублей превратится в 285 000 рублей. Конечно можно уповать на то, что квартира со временем подорожает, однако в этом случае подорожает всё жилье в Вашем регионе. Для сравнения при дифференцированных платежах за этот же период будет выплачено 655 тыс. рублей.
Казалось бы, преимущества дифференцированных платежей очевидны, однако существует множество других факторов, которые надо принять во внимание. Прежде всего: банк, ориентируясь при расчете максимальной суммы кредита на платежеспособность заемщика,при аннуитетных выплатах может предоставить кредит бОльшего размера. А если сочетать аннуитетные платежи с досрочным погашением части основного кредита по мере возникновения у плательщика такой возможности, минусы аннуитетных платежей, возможно, будут сведены на «нет». При этом помните, что досрочное погашение в аннуитетной схеме сокращает период выплаты кредита, а не размер платежа. На графике видно, что «уходят» последние платежи периода и в связи с этим будет не нужно платить проценты, начисленные на эти платежи. Но много Вы на этом не съэкономите, так как проценты в конце срока очень маленькие.
Ген. Директор ООО «АКРУС-сити»
Кос С.К.
Любое копирование и перепечатка материалов этой статьи возможны только после личного согласования с автором с обязательным указанием ссылок на оригинальный источник.
