Сдавать квартиру относительно просто, пока всё идёт так, как договорились: арендатор вовремя платит, соблюдает условия договора, бережно относится к квартире и сообщает, если возникает какая-то проблема.

Сложности начинаются тогда, когда арендатор перестаёт выполнять свои обязательства. Не поступает очередной платёж, обещанная дата переносится сначала на несколько дней, потом ещё на неделю, арендатор каждый раз объясняет, почему именно сейчас не может заплатить, приводит новые аргументы, а потом может вообще перестать отвечать на звонки собственника.

И в этот момент процесс сдачи квартиры в аренду действительно становится сложным: он начинает требовать времени, нервов, постоянных разговоров и решений, которые собственнику бывает психологически непросто принимать.

Что делать, если арендатор не платит за квартиру? Главное — не оставлять ситуацию на самотёк и не позволять одной просрочке постепенно превратиться в серьёзную задолженность.

Один пропущенный платёж ещё не означает серьёзный конфликт

У человека действительно может задержаться зарплата, возникнуть проблема с банковским переводом, болезнь, потеря работы или другая жизненная ситуация. Поэтому прежде всего стоит связаться с арендатором и понять, что произошло и когда он собирается погасить задолженность.

Но есть большая разница между человеком, который сам сообщил о проблеме, назвал конкретную дату и выполнил новую договорённость, и ситуацией, когда каждое обещание сменяется следующим.

Сегодня — «завтра переведу».

Завтра — «до пятницы».

В пятницу — «после выходных».

Через неделю собственник понимает, что всё это время его фактически кормили обещаниями, а результат остался прежним — денег нет.

Поэтому важно не затягивать решение вопроса. Если каждый раз надеяться, что всё вот-вот разрешится само, задолженность может продолжать расти, а решить ситуацию со временем станет только сложнее.

Кто хозяин квартиры? Я хозяин

Когда собственник сдаёт квартиру самостоятельно, последнее решение всегда остаётся за ним. Это его имущество и его деньги, поэтому он вправе сам решать, как поступить в конкретной ситуации.

Арендатор может сказать:

«У меня сейчас сложная ситуация, дайте мне, пожалуйста, ещё неделю».

И собственник решит подождать.

Может согласиться на оплату частями. Может дать ещё несколько дней. А потом, возможно, ещё.

Но это именно его решение.

Иногда оно оказывается правильным, иногда — нет, но в любом случае собственник принимает его сам и отвечает прежде всего перед собой.

Есть здесь и ещё один очень важный человеческий момент. За время аренды между собственником и арендатором могли сложиться хорошие, тёплые отношения. Они общались, решали бытовые вопросы, собственник может знать о семье арендатора, его работе, каких-то жизненных обстоятельствах.

И когда возникает задолженность, человеку бывает неловко резко менять тон разговора.

Сначала он говорит: «Конечно, я понимаю, подождём».

Потом ещё немного ждёт.

А через какое-то время уже психологически трудно сказать тому же человеку: «Срок прошёл, обязательства по договору нужно выполнять».

Именно здесь человеческое сочувствие иногда начинает противоречить собственным интересам хозяина квартиры.

Что меняется при доверительном управлении квартирой

Когда квартира передана в управление АКРУС-сити, ситуация принципиально другая.

Компания действует не в отношении собственного имущества и распоряжается не собственными деньгами. Она действует в интересах хозяина и в рамках заключённых договоров.

Поэтому АКРУС-сити не может самостоятельно решить:

«У человека сейчас сложная ситуация, пусть ещё какое-то время живёт без оплаты».

Такое решение затрагивает интересы другого человека — собственника квартиры.

Если договором установлены сроки оплаты и предусмотрен порядок действий при нарушении обязательств, АКРУС-сити не может просто отказаться от этих условий потому, что неудобно требовать их исполнения.

В этом одна из существенных особенностей доверительного управления: действия не должны зависеть от личной симпатии, неловкости, сочувствия или очередного обещания.

Есть договор и есть интересы собственника, которые компания обязана защищать.

Договор особенно важен, когда всё пошло не по плану

При сдаче квартиры хочется рассчитывать на то, что всё будет хорошо. Но договор как раз и должен учитывать не только нормальное исполнение обязательств, но и ситуации, когда что-то пошло не так.

Просрочка оплаты.

Нарушение других условий.

Досрочный выезд.

Отказ выполнять достигнутые договорённости.

Возникновение задолженности.

Другие обстоятельства, которые невозможно предсказать в момент заселения.

Пока арендатор платит вовремя и обе стороны выполняют свои обязательства, многие положения договора могут казаться излишней формальностью. Их значение становится особенно заметным тогда, когда возникает спорная ситуация.

У арендатора действительно может измениться платёжеспособность. Он может потерять работу, заболеть или столкнуться с другими серьёзными обстоятельствами. Это можно понять по-человечески.

Но жизненные обстоятельства одного человека не могут автоматически становиться финансовой проблемой другого.

Арендатор, подписывая договор, принимает на себя определённые обязательства. АКРУС-сити, в свою очередь, принимает обязательства перед собственником и не может произвольно от них отступить.

Чёткие условия работают ещё до появления задолженности

Потенциальный арендатор знакомится с условиями договора ещё до заселения.

Он заранее понимает сроки оплаты, свои обязанности и условия, на которых ему передаётся квартира.

И это тоже имеет значение.

Когда отношения строятся только на устной договорённости двух людей, может постепенно возникнуть ощущение, что любое условие потом можно ещё раз обсудить, перенести или изменить.

При выстроенной системе правила известны заранее.

Безусловно, никакой договор не гарантирует, что через несколько месяцев у человека не изменится финансовая ситуация. Но он позволяет обеим сторонам заранее понимать, какие обязательства они принимают на себя и каким образом будут регулироваться ситуации, если эти обязательства перестанут выполняться.

Что происходит, если платёж не поступил

Если образовалась задолженность, ситуацию нельзя просто оставить в надежде, что она решится сама.

Арендатору сообщают о необходимости погасить задолженность. Если обязательства по-прежнему не выполняются, дальнейшие действия осуществляются в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами.

Мы намеренно не будем описывать здесь все способы и последовательность работы с неплательщиком. Каждая ситуация имеет свои особенности, и для неё могут потребоваться разные документы и разные действия.

Для хозяина квартиры важно другое: задолженность не должна месяцами оставаться только предметом разговоров и обещаний.

За годы работы у АКРУС-сити накоплен опыт решения ситуаций, когда арендаторы перестают выполнять взятые на себя обязательства. Задача компании — не наблюдать, как месяц за месяцем увеличивается долг, а своевременно включаться в ситуацию и добиваться её урегулирования в рамках договора и закона.

Почему нельзя полагаться на авось

Каждая дополнительная неделя неоплаты увеличивает не только задолженность по арендной плате.

Продолжают возникать эксплуатационные расходы. Квартира используется. Собственник не может передать её другому арендатору и получать доход от сдачи.

Поэтому одна из самых опасных стратегий — каждый раз говорить себе:

«Подождём ещё немного, авось у него всё наладится».

Иногда дать человеку дополнительное время действительно разумно. Особенно если собственник принял это решение осознанно и понимает возможные последствия.

Проблема начинается тогда, когда ожидание перестаёт быть решением и превращается в бесконечное продление очередного обещания.

Если пустить ситуацию на самотёк, она вполне может не разрешиться сама.

Если арендатор не платит и не хочет освобождать квартиру

Это уже значительно сложнее обычной просрочки платежа.

Здесь одновременно существует задолженность и возникает вопрос о дальнейшем пользовании квартирой.

Собственнику может казаться: «Квартира моя, значит, я просто скажу человеку уехать». Но одного права собственности недостаточно для того, чтобы любым способом и в любой момент прекратить существующие договорные отношения.

С другой стороны, это вовсе не означает, что хозяин должен бездействовать и позволять задолженности бесконечно увеличиваться.

Именно в таких ситуациях особенно важны не только условия грамотно составленного договора, но и документы, подтверждающие развитие самой ситуации: факт возникновения задолженности, направленные уведомления, переписка сторон, требования об исполнении обязательств и другие документы, необходимые применительно к конкретным обстоятельствам.

Если ситуацию удаётся урегулировать добровольно, отношения могут быть завершены по соглашению сторон.

Если договориться не получается и возникает юридический спор, дальнейший порядок действий определяется условиями конкретного договора и законом.

Здесь нет одной универсальной инструкции на все случаи жизни. И попытка действовать импульсивно иногда создаёт собственнику дополнительные проблемы вместо решения существующей.

Не каждое нарушение договора связано с деньгами

Арендатор может вовремя платить, но при этом нарушать другие условия договора.

Например, без согласования изменился состав проживающих, в квартире появилось животное, были произведены какие-то изменения, поступают обоснованные жалобы соседей или квартира используется не так, как было предусмотрено договором.

И здесь работает тот же принцип.

Сначала нужно установить, что произошло на самом деле, затем понять, какое условие договора нарушено и какие действия предусмотрены в такой ситуации.

Не любое нарушение означает, что отношения должны немедленно прекратиться.

Но оставлять нарушение без внимания только потому, что обсуждать его неприятно, тоже неправильно.

Человеческое отношение не должно означать отказ от собственных интересов

Наверное, это одна из самых сложных частей самостоятельной сдачи квартиры.

Можно понимать человека.

Можно сочувствовать его обстоятельствам.

Можно принять решение дать ему дополнительное время.

Но важно различать две вещи: осознанно помочь человеку по собственному решению и постепенно оказаться в ситуации, когда Вы уже не управляете происходящим, потому что каждый следующий шаг психологически становится всё сложнее сделать.

Если хозяин самостоятельно решил дать отсрочку — это его право. Это его квартира, его деньги и его ответственность.

Когда квартирой управляет АКРУС-сити, компания не может произвольно принимать такое решение за хозяина и за его счёт.

Её задача — действовать в рамках договора и защищать интересы собственника.

И именно тогда, когда всё пошло не по плану, эта разница становится особенно заметной.

Если возникла задолженность, важны не только разговоры, но и документы

Когда вопрос решился после первого разговора и арендатор выполнил обещание, конфликт может на этом закончиться.

Но если задолженность продолжает расти, ситуация должна быть зафиксирована документально.

Какие именно документы необходимы, зависит от конкретного договора и обстоятельств: одна ситуация связана только с задержкой оплаты, другая — с отказом освобождать квартиру, третья одновременно включает задолженность, повреждение имущества или другие нарушения.

Поэтому универсального комплекта документов на все случаи нет.

Важно другое: если спор развивается, собственнику не следует рассчитывать только на память и устные договорённости. Должна оставаться понятная история того, какие обязательства существовали, когда возникло нарушение, какие требования направлялись и каким образом на них реагировала другая сторона.

Это особенно важно, если впоследствии вопрос придётся решать уже не в рамках обычных переговоров.

Главное

Самостоятельная сдача квартиры часто кажется простой именно потому, что в первые месяцы всё действительно может идти хорошо.

Настоящая сложность начинается не при подписании договора и не при передаче ключей, а тогда, когда одна из сторон перестаёт выполнять то, о чём договорились.

И здесь собственнику приходится одновременно решать финансовый, человеческий и иногда юридический вопрос.

Можно сочувствовать человеку и при этом защищать собственные интересы.

Можно дать дополнительное время, если Вы сами приняли такое решение.

Но не стоит позволять ситуации бесконтрольно развиваться только потому, что неприятно начинать сложный разговор.

При доверительном управлении эта человеческая неловкость не должна определять порядок действий: есть договор, интересы собственника и накопленный опыт работы с подобными ситуациями.

И именно это особенно важно тогда, когда всё пошло не по плану.

Договор, акт и опись при сдаче квартиры: зачем нужны эти документы

Договор фиксирует обязательства сторон и порядок оплаты, акт — состояние квартиры при передаче и возврате, а опись — имущество, находившееся в квартире. Эти документы не предотвращают нарушения, но именно на них приходится опираться тогда, когда обычных договорённостей уже недостаточно.

Примечание о терминах

В статье для удобства используется слово «арендатор».

Если квартиру снимает физическое лицо, юридически речь идёт о нанимателе и договоре найма.

Если стороной договора является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, используется термин «арендатор» и договор аренды.