Договор, акт и опись при сдаче квартиры: зачем нужны эти документы

Наниматель найден, условия обсудили, ключи лежат на столе. Кажется, что самое трудное позади: осталось скачать договор при сдаче квартиры, вписать фамилии, поставить подписи — и до следующего платежа можно не встречаться.

Проходит год — и выясняется, что у каждой стороны осталась своя картина того разговора.

Эта царапина на столешнице была раньше или появилась потом? Стиральная машина работала в день заселения? Стол на кухне был этот или наниматель привёз свой? Сколько комплектов ключей передали — два или три? Собственник разрешал перевешивать полки или речь шла только о картинах?

И начинается разговор, в котором звучат знакомые фразы: «Но мы же с Вами об этом говорили». «Вы же разрешили».

Дело далеко не всегда в том, что кто-то решил соврать.

Одни и те же слова люди могут понять по-разному. Собственник разрешил повесить картины и имел в виду только картины. Наниматель понял это шире: раз сверлить стены разрешено, можно заодно перевесить полки. Даже если сначала стороны поняли друг друга одинаково, через год-другой детали разговора могут вспоминаться по-разному.

Поэтому важные договорённости и состояние квартиры фиксируют письменно и до передачи ключей. Для этого и нужны три документа: договор, акт приёма-передачи и опись. Они не дублируют друг друга. Каждый отвечает на свой вопрос.

Договор: основные условия проживания и расчётов

Некоторые собственники опасаются заключать письменный договор, считая, что сам договор делает доход от сдачи квартиры более заметным.

Договор нужен прежде всего для того, чтобы зафиксировать договорённости сторон.

В нём определяют, кто будет проживать в квартире, на какой срок она передаётся, как и когда вносится плата, кто и что оплачивает по квартире, что наниматель может делать сам, а что — только с Вашего согласия, как стороны сообщают друг другу о возникших вопросах и что происходит, если кто-то решил закончить отношения раньше срока.

Возьмём расчёты. Написать в договоре «коммунальные платежи оплачивает наниматель» — значит почти ничего не написать. В платёжных документах по квартире начислений несколько: электроэнергия и вода по счётчикам, отопление, содержание жилого помещения, бывают и другие. Под общими словами каждая сторона легко представит себе свой набор.

Вопрос, кто оплачивает коммунальные платежи, обсуждается до заключения договора и фиксируется в нём. В договоре нужно конкретно указать, что оплачивает наниматель, а что оплачивает собственник. Например, наниматель платит за электроэнергию и воду по показаниям счётчиков, а остальные начисления оплачивает собственник. Это только один из возможных вариантов: стороны могут договориться иначе. Главное — чтобы договорённость была конкретной и письменно зафиксированной.

Теперь другой пример — кто будет жить в квартире. Закон прямо требует указать в договоре тех, кто будет постоянно проживать вместе с нанимателем. И это не формальность: Вы имеете право знать, сколько человек живёт в Вашей квартире, а наниматель отвечает перед Вами за тех, кого он туда вселил.

И ещё одно, о чём подробно говорилось в статье о выборе нанимателя: подробный договор работает не только после подписания, но и до него. Пока человек читает условия, переспрашивает и уточняет непонятное, обе стороны успевают понять, подходят ли им такие отношения. Это тот редкий случай, когда чем дольше человек читает, тем спокойнее потом.

Договор не обязан оставаться неизменным. Условия иногда меняются уже после подписания: стороны договорились перенести дату платежа, разрешить животное, изменить что-то ещё. Такой договорённости лучше не оставаться устной. Когда меняются условия договора, изменение оформляют дополнительным соглашением. Дело не в том, что стороны вдруг перестали друг другу доверять. Просто через два года этот разговор восстановить по памяти будет ровно так же трудно, как и любой другой.

Акт: в каком состоянии квартиру передали

Договор устанавливает правила. Но он почти ничего не говорит о том, что происходило в тот день, когда Вы отдали ключи.

Это и фиксирует акт приёма-передачи квартиры. Он отвечает на вопрос: в каком состоянии квартира была передана?

В акте записывают сам факт передачи и дату, показания счётчиков, сколько комплектов ключей передано, и состояние квартиры на этот момент — включая то, что уже далеко не идеально. Скол на подоконнике, отходящие в углу обои, подтекающий смеситель — всё это лучше записать сразу. Не для того, чтобы оправдываться, а чтобы через год не выяснять, чей это скол.

Скажем прямо: закон не требует составлять акт при сдаче квартиры внаём. Обязательная передача по акту установлена для аренды зданий и сооружений, а не для найма жилья. Но отсутствие такого требования не делает акт ненужным. В день передачи стороны стоят в квартире вместе и видят одно и то же. Через год у каждого будет своя версия увиденного — и переубедить друг друга будет трудно.

Акт нужен и при возврате квартиры. Когда есть с чем сравнивать, гораздо проще увидеть, что изменилось за время проживания, и заодно закрыть оставшиеся вопросы по счётчикам и платежам до того, как стороны окончательно разошлись.

Опись: что именно передали вместе с квартирой

Опись имущества при сдаче квартиры часто представляют как список: диван — 1 шт., стол — 1 шт., холодильник — 1 шт. Такой список почти бесполезен. Через два года по нему нельзя опознать ни один предмет.

Опись отвечает на вопрос: что именно находилось в квартире и было передано вместе с ней?

Значение имеет не количество строчек, а понятность. Из описи должно быть ясно, какая это вещь и в каком она состоянии: не «шкаф», а какой шкаф и что у него уже расшатано; не «техника имеется», а какая техника и работала ли она в день передачи. И речь не только о дорогом. Матрас, светильники, пульты, комплект ключей, карточка домофона — именно из-за таких мелочей чаще всего и получаются неприятные разговоры при выезде.

Отдельно стоит записать то, что уже не новое. След на столешнице, расшатанная ручка шкафа, скрипящая кровать — если отметить это сразу, потом не придётся выяснять, кто и когда это сделал.

Фотографии: чтобы через три года было что вспомнить

Три документа фиксируют условия и имущество на бумаге. Но есть ещё одна простая вещь, которая в день передачи почти ничего не стоит и очень выручает потом: сфотографировать квартиру.

Сразу о том, чем фотографии не являются. Они не создают договорённость — договорённость создаёт договор. Они не заменяют акт и не заменяют опись. И это не то доказательство, которое само по себе решит будущий спор. Оформлять их приложением к подписанному акту тоже не нужно: снимки вполне могут просто храниться у сторон.

Польза у них другая и гораздо проще. Наниматель может прожить в квартире несколько лет. За это время квартира меняется: появляются следы обычной жизни, что-то переставляется, что-то заменяется, наниматель привозит свои вещи, иногда сам что-то улучшает. А собственник, приезжая время от времени, постепенно привыкает к новому виду квартиры и перестаёт замечать разницу.

Спустя такое время по памяти уже не установить, этот ли шкаф стоял в комнате, была ли вот эта царапина всегда и как выглядел вот этот угол. Фотографии возвращают исходную картину — и возвращают её одинаково для обеих сторон. В этом и смысл: не заготовить заранее доказательства против нанимателя, а дать возможность обсуждать состояние квартиры предметно, а не по ощущениям.

Снимать много не нужно. Несколько общих планов комнат, отдельно — те места, о состоянии которых потом будет труднее всего вспомнить, и то, что уже заметно: скол, потёртость, пятно. Если стороны хотят, сам факт съёмки можно отметить в акте — например, что состояние квартиры на момент передачи дополнительно зафиксировано фотографиями. Обязательным это не является, но лишним не бывает.

Документы не должны спорить друг с другом

Есть ошибка, которая встречается чаще, чем кажется: все три документа подписали, но между собой не сверили. В договоре записан один проживающий, а ключи в день передачи получают двое. В договоре сказано, что квартира сдаётся без техники, а в описи аккуратно перечислены холодильник и стиральная машина. В договоре одна дата начала найма, в акте — другая.

Пока всё идёт спокойно, этого никто не замечает. Как только возникает спор, каждая сторона начинает опираться на тот документ, который ей удобнее. Поэтому перед подписанием стоит потратить ещё десять минут и прочитать все три документа подряд, как один текст.

И чтобы не осталось недоразумения: ни акт, ни опись не нужны для того, чтобы через три года потребовать квартиру ровно в том виде, в каком Вы её отдали. Так не бывает. В квартире, где живут, диван проминается, пол вытирается, петли расшатываются — это обычный износ, и о нём подробнее в материале о безопасной сдаче квартиры.

Образец из интернета — это ещё не Ваш договор

Запросы «договор при сдаче квартиры образец» и «договор при сдаче квартиры образец заполнения» понятны без объяснений. Хочется увидеть готовый файл и не упустить важное.

Честный ответ такой: образец — это отправная точка, а не готовый договор. Скачанный файл написан не про Вашу квартиру и не про Ваши договорённости. В нём может не оказаться того, что для Вас принципиально, зато вполне могут остаться устаревшие формулировки и условия, не имеющие к Вашей ситуации никакого отношения.

Универсального договора, который подходит любой квартире и любым людям, не существует. Прежде чем что-то заполнять, стоит ответить себе на простые вопросы: кто будет жить, как долго, за сколько, кто платит за что, что можно менять в квартире и как стороны расстаются. Когда ответы есть, подобрать форму несложно. Когда ответов нет, самый аккуратный образец останется просто аккуратным файлом.

Пара вещей, о которых в образцах обычно не предупреждают. Договор найма заключается в письменной форме — это требование закона, а не пожелание. Если договор заключён на срок не менее года, возникающее на его основании ограничение (обременение) права собственности подлежит государственной регистрации. А если срок в договоре вообще не указан, он считается заключённым на пять лет, что чаще всего не то, о чём стороны договаривались на кухне.

Если Вы искали образец договора для сдачи квартиры в аренду, самое полезное, что можно вынести из такого поиска, — не сам документ, а перечень вопросов, на которые нужно ответить до того, как его заполнять.