Вы дали объявление, и телефон начал звонить. Один человек спокойно спрашивает про метро, про соседей и про то, что остаётся в квартире. Другой готов приехать через час и заплатить сразу за три месяца вперёд. Третий понравился Вам буквально с первых слов, но торопит с ключами и не хочет подробно обсуждать договор.

Кому из них сдавать? Обычно ответ ищут там, где его проще всего себе представить: проверить паспорт, попросить ИНН, поискать человека в открытых источниках. Документы проверять действительно нужно. Только на главный вопрос они не отвечают.

Формальная проверка подтверждает факты: существует ли документ, действителен ли паспорт, зарегистрирован ли человек как предприниматель. Она не покажет, будет ли он вносить плату в срок, позвонит ли Вам в день протечки или через месяц, как будет обращаться с Вашей мебелью и техникой.

Жить в квартире будет не паспорт, а человек. Поэтому разумный выбор складывается из двух частей: Вы проверяете то, что действительно можно проверить, и внимательно смотрите, как человек разговаривает, что спрашивает, как ведёт себя на показе и как читает договор.

Идеальной проверки не существует

Когда собственник ищет, как проверить нанимателя перед сдачей квартиры, он чаще всего надеется найти базу, которая выдаст готовый ответ: этому сдавать можно, а этому нельзя. Такой базы нет. Официальные сервисы отвечают только на те вопросы, ради которых они созданы, и ни один из них не создан для того, чтобы оценивать человека как будущего жильца.

Да и сама идея гарантии не выдерживает встречи с жизнью. Человек с действительным паспортом, понятной работой и приятной манерой общения через полгода может сменить работу, потерять часть дохода или изменить семейные планы. И наоборот: сухой, немногословный кандидат, который не расположил Вас к себе за пятнадцать минут показа, нередко оказывается самым аккуратным нанимателем.

Значит ли это, что проверять бессмысленно? Нет. Проверка помогает не пропустить очевидное несоответствие. Разговор показывает, совпадают ли ожидания сторон. Договор показывает, готов ли человек всерьёз обсуждать правила будущего проживания. Всё вместе это не убирает риск, но даёт для решения гораздо больше оснований, чем симпатия или один найденный документ.

По сути, вопрос «как проверить нанимателя квартиры при сдаче» распадается на два разных. Что можно установить документально — и что можно понять только при личном общении. Начнём с документов, потому что именно здесь у собственников больше всего ожиданий.

Что на самом деле дают проверки паспорта и ИНН

Паспорт. Действительность российского паспорта можно проверить бесплатно через официальный сервис на портале Госуслуг: введённые данные документа сверяются со сведениями МВД России, и в ответ Вы узнаёте, числится ли паспорт действительным. Проверка полезная. Вы понимаете, что перед Вами действующий документ, и заодно убеждаетесь, что данные правильно перенесены в договор.

Но действительный паспорт подтверждает документ, а не будущие поступки его владельца. Он не показывает, будет ли человек вносить плату вовремя, сообщит ли о поломке сразу, как отнесётся к квартире и к вещам, которые в ней останутся.

ИНН. Отдельный частый вопрос — как проверить нанимателя по ИНН. Ответ прямой: ИНН — это идентификационный номер налогоплательщика. Его присваивает налоговый орган, он не меняется при смене фамилии или места жительства и служит для учёта, а не для оценки человека. Сам по себе ИНН не говорит ни о платёжной дисциплине, ни о том, как человек будет исполнять договор найма.

Универсальной проверки долгов обычного физического лица по одному ИНН тоже не существует: сведения о налогах гражданина составляют налоговую тайну, а открытые данные о налоговой задолженности ФНС России публикует только по организациям. Отдельные сведения по ИНН найти можно — например, увидеть в открытом банке данных ФССП России, что в отношении человека возбуждено исполнительное производство, а если он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, бесплатно получить электронную выписку из ЕГРИП через сервис ФНС России. Но это факты о прошлом и о статусе.

Жить в квартире будет не паспорт и не номер налогоплательщика. Жить в ней будет человек.

Больше говорит не документ, а разговор и показ

За более чем двадцать лет работы с нанимателями в АКРУС-сити мы убедились: почти всё важное становится заметно до передачи ключей. Во время первого звонка, на показе, при обсуждении условий и при согласовании договора.

Ничего мистического здесь нет, и никто не «читает человека с первого взгляда». Просто когда через тебя проходят сотни показов, начинаешь замечать то, что собственнику, сдающему квартиру первый или второй раз в жизни, кажется мелочью, не стоящей внимания.

И дело не в ярлыках. Ни возраст, ни профессия, ни семейное положение, ни манера одеваться сами по себе не говорят о том, как человек будет жить в квартире. Смотреть нужно не на категорию, к которой его можно отнести, а на конкретные обстоятельства: сходятся ли его слова между собой и как он реагирует, когда Вы задаёте нормальный уточняющий вопрос.

Начинается всё с обычного разговора. Кто будет жить в квартире. На какой срок нужно жильё. Когда человек планирует заехать. Устраивают ли его сумма и порядок оплаты. Есть ли животные. Собирается ли он что-то переставлять или вывозить. Это не допрос. Это ровно то, что касается Вашей квартиры и ближайших нескольких лет.

Дальше показ. Здесь важно не только что человек отвечает, но и как он себя ведёт в чужой квартире. Один спрашивает разрешения, прежде чем открыть шкаф, уточняет, останется ли стиральная машина, и интересуется, кому звонить, если потечёт кран. Другой почти не смотрит квартиру и уже спрашивает, когда можно забрать ключи. Одно опоздание ничего не доказывает: в Москве бывают пробки и срочные дела. Но по тому, предупредил ли человек и как объяснил задержку, кое-что о его отношении к договорённостям понять уже можно.

Отдельно стоит следить за последовательностью. Если сначала человек говорит, что будет жить один, а на показе выясняется, что заезжают ещё двое, не додумывайте объяснение за него — спросите. Возможно, объяснение самое простое. Возможно, обстоятельства действительно поменялись за неделю. А возможно, о существенном условии решили не говорить заранее. Разница между этими вариантами обычно видна по тому, спокойно ли человек отвечает.

Именно поэтому ответ на вопрос «как проверить нанимателя» не сводится к перечню сайтов. Сайт подтверждает факт. А как человек относится к чужому имуществу и к собственным обещаниям, видно только в общении.

Когда что-то насторожило, а человек нравится

Это, пожалуй, самая частая ситуация из всех. Разговор лёгкий, люди приятные, на цену согласились сразу, ключи хочется отдать уже завтра. И вдруг что-то не сходится. Меняется состав проживающих. Иначе звучит срок найма. Появляется просьба заехать до подписания документов или перенести первый платёж, хотя договаривались иначе.

И тут собственник начинает объяснять неудобный сигнал сам себе: «ничего страшного», «наверное, я не так понял», «зато люди хорошие».

Не спешите ни с отказом, ни с успокоением. Несоответствие само по себе ещё не означает обмана. Нужно другое: остановиться и спросить прямо. Что изменилось? Почему? Как теперь будет? Спокойный понятный ответ обычно закрывает вопрос. Раздражение, спешка и «да какая разница» — тоже ответ, просто другой.

Плохо только одно: оставить вопрос без объяснения, передать ключи и надеяться, что показалось. Как правило, не кажется.

Договор — первый серьёзный фильтр

Договор обычно воспринимают как формальность в самом конце: данные внесли, подписи поставили, можно заселяться. На практике он работает раньше. Договор — это первый серьёзный разговор о том, как стороны собираются жить дальше.

Договор АКРУС-сити подробный, и для нанимателя он непростой. Прочитать его быстро не получится. Именно поэтому он и работает как фильтр. Пока речь идёт о светлой кухне и удобном районе, соглашаться легко. Когда появляются сроки, порядок оплаты, обязанности сторон и порядок действий при поломке, становится видно, одинаково ли Вы с будущим нанимателем представляете себе эти отношения.

И вот мысль, с которой соглашаются далеко не все собственники. Если человек читает договор долго, вдумчиво и даже придирчиво — это не минус. Скорее наоборот.

Он увидел требования заранее. Задал вопросы. Уточнил непонятное. Обсудил спорное. И подписал, понимая, на что соглашается. С таким нанимателем потом гораздо проще: он знает правила, потому что сам их разбирал.

Гораздо хуже другой вариант, когда договор подписывают за две минуты, не читая, а через несколько месяцев говорят: «я этого не знал», «я это не читал», «я думал, что всё по-другому». Если условия человека не устраивают, пусть лучше он скажет об этом до передачи ключей. Отказ на этом этапе неприятен, но это самый недорогой отказ из возможных.

Отличать при этом нужно вот что. Одно дело — внимательно читать, задавать вопросы по существу и предлагать понятную формулировку. Другое — требовать убрать все неудобные правила, не указывать в договоре людей, которые фактически будут жить, отказываться от существенных условий или оставлять за собой право поменять договорённости после получения ключей. Дело не в количестве вопросов, а в том, о чём человек спрашивает, слышит ли он ответ и удаётся ли в итоге договориться ясно.

И ещё одно. Чем подробнее договор, тем меньше в нём места для «мы вроде об этом говорили». Из него должно быть понятно, кто проживает в квартире, как и когда вносится плата, как можно пользоваться имуществом, какие ограничения для собственника действительно важны, что делать при поломке, как стороны сообщают о прекращении найма и в какой срок квартиру нужно освободить.

Подробный договор не обещает, что проблем не будет. Он уменьшает пространство для разных толкований — а это на дистанции в несколько лет совсем немало.

Решение принимают по всей картине

Итак, как выбрать нанимателя, если документы в порядке, разговор прошёл спокойно, а полной уверенности всё равно нет? Полной уверенности не будет никогда, и это нормально. У людей меняются работа, доходы, семейные обстоятельства и планы. Пообещать выбор без риска невозможно.

Зато вполне определённо можно сказать, что в Ваших силах. Проверить документы по официальным сервисам и аккуратно перенести данные в договор. Заранее поговорить о том, кто будет жить, сколько времени и на каких условиях. На показе смотреть не только на ответы, но и на поведение. Не оставлять без объяснения то, что уже вызвало вопрос. Подробно согласовать условия и дать человеку спокойно прочитать договор, не торопя его и не извиняясь за объём текста.

А дальше решать по совокупности. Вежливость не заменяет документы. Документы не предсказывают поведение. Один неудобный вопрос не делает человека проблемным. И приятное впечатление не отменяет несоответствия, которое так и осталось без ответа.

Между невозможной гарантией и передачей ключей первому понравившемуся человеку есть довольно много обычной спокойной работы. Именно она и решает дело.

Договор, акт и опись при сдаче квартиры: зачем нужны эти документы

Договор фиксирует условия отношений, но он не описывает, в каком состоянии Вы передали квартиру и что именно в ней осталось. Для этого нужны акт и опись: до передачи ключей стороны вместе записывают состояние квартиры, мебель, технику и другие вещи. Через год вспомнить, была ли уже эта царапина на столешнице и работала ли та розетка, по памяти не получится ни у одной из сторон.