Кто должен оплачивать ремонт в съёмной квартире и что делать при аварии

Конечно, не каждая поломка требует срочного вмешательства.

Если перегорела лампочка, сломалась ручка шкафа или возникла другая небольшая бытовая проблема, её можно спокойно решить в рабочем порядке.

Совсем другое дело, если течёт вода, появился запах гари, пропало электричество во всей квартире или возникла другая ситуация, которую нельзя откладывать.

В таких случаях сначала нужно сделать самое срочное: перекрыть воду, отключить опасный прибор, вызвать аварийную службу — в зависимости от того, что произошло.

А уже потом разбираться, почему это случилось, что нужно ремонтировать и кто будет оплачивать работы.

Принцип здесь простой: если течёт вода, сначала перекрываем кран, а потом выясняем причину.

Если наниматель находится в квартире, он может сам сделать первые необходимые действия и вызвать аварийную службу.

Но ситуации бывают разные.

Наниматель может быть в отъезде. О протечке могут сообщить соседи. Квартира может быть закрыта. Собственник тоже может находиться далеко и не иметь возможности быстро приехать.

И тогда становится понятно: авария в сдаваемой квартире — это не только вопрос стоимости ремонта. В первую очередь это время, организация и необходимость быстро принимать решения.

Прежде чем решать, кто должен оплачивать ремонт, нужно понять причину.

Одна ситуация — вещь вышла из строя из-за естественного износа.

Другая — она была повреждена из-за неправильного использования.

Третья — причина вообще находится за пределами квартиры: например, в общедомовых коммуникациях или у соседей.

Подробно о том, как отличать естественный износ от повреждения имущества, мы уже рассказывали в статье «Как сохранить квартиру и имущество при сдаче в аренду».

Здесь важно другое: сначала устанавливается причина, и только после этого решается вопрос об оплате.

Универсального правила «всегда собственник» или «всегда наниматель» здесь нет.

Если оборудование или какая-то его часть вышли из строя из-за естественного износа, это одна ситуация.

Если поломка произошла из-за неправильного использования — другая.

Если причиной стала авария в доме, действия соседей или неисправность общедомовых систем — третья.

И отдельно нужно смотреть на последствия позднего сообщения о неисправности.

Например, старый шланг начал подтекать не по вине нанимателя. Но воду несколько дней вытирали тряпкой и никому ничего не сообщали. Замена самого шланга и испорченное за это время напольное покрытие — уже не один и тот же вопрос.

Поэтому сначала нужно понять, что произошло и почему, а затем уже смотреть условия договора и решать, кто несёт конкретные расходы.

Здесь многое зависит от условий договора.

В договоре между нанимателем и «АКРУС-сити» предусмотрено, какие мелкие неисправности наниматель устраняет за свой счёт.

Например, заменить лампочку, прокладку в смесителе или другую небольшую деталь, которая изнашивается в процессе постоянного использования.

Потому что именно наниматель каждый день пользуется светом, кранами, розетками, дверцами и другими элементами квартиры.

Но есть принципиальная разница между заменой небольшой детали и заменой самого оборудования.

Если в смесителе достаточно поменять прокладку — это одна ситуация.

Если сам смеситель уже вышел из строя и ремонту практически не подлежит — это уже другой вопрос.

Поэтому нельзя просто сказать: «Всё, что сломалось во время проживания нанимателя, оплачивает наниматель».

Нужно смотреть, что именно сломалось, почему и о каком ремонте идёт речь.

В договоре должно быть однозначно определено, что наниматель не принимает самостоятельных решений о ремонте или замене оборудования, если такие работы требуют согласования.

Если что-то сломалось, он сообщает об этом в установленном порядке.

Дальше уже определяется причина неисправности, объём работ, стоимость и кто должен их оплачивать.

Это важно ещё и потому, что один мастер может предложить заменить небольшую деталь, а другой — сразу весь прибор.

Если решение уже принято и работа выполнена без согласования, у собственника может возникнуть совершенно справедливый вопрос: почему именно такой ремонт, почему именно этот мастер и почему именно за эту сумму.

Поэтому несрочный ремонт лучше согласовать до начала работ.

Иначе легко получить ситуацию:

«Я уже всё сделал и оплатил. Просто вычту эту сумму из следующего платежа».

И тогда вопрос становится уже не только про ремонт.

Если ремонт небольшой и причина очевидна, превращать его в расследование не нужно.

Но если поломка серьёзная, причина спорная или есть риск ущерба соседям, лучше сохранить то, что поможет потом восстановить ситуацию:

• сообщение о неисправности;
• фотографии или видео;
• пояснение мастера, если причина неочевидна;
• согласованную стоимость работ;
• чеки и документы;
• фотографии после ремонта.

Имеют значение и документы, составленные ещё при заселении: акт, опись, фотографии состояния квартиры и имущества.

Они помогают понять, что было передано нанимателю и в каком состоянии.

Когда собственник занимается квартирой сам, вся эта работа ложится на него.

Нужно принять звонок, разобраться, что произошло, найти мастера, договориться о времени, организовать доступ, согласовать стоимость и проверить результат.

В «АКРУС-сити» наниматель сообщает о неисправности в компанию.

Администратор уточняет, что произошло, организует необходимые действия, вызов мастера и получение информации о причине и стоимости ремонта.

Если ситуация не срочная, работы согласовываются с собственником.

Если произошла авария и действовать нужно сразу, применяется предусмотренный договором порядок для срочных работ.

Поломки при управлении квартирой никуда не исчезают.

Но собственнику не приходится самому в любой момент бросать свои дела и начинать решать всё с нуля.

Ещё при заключении договора стоит заранее определить, куда наниматель сообщает о поломке, какие мелкие неисправности он устраняет самостоятельно, какие работы обязательно согласовываются и что происходит, если требуется срочный ремонт, а собственник недоступен.

Это позволяет не придумывать порядок действий уже тогда, когда проблема произошла.

Если в квартире что-то сломалось, сначала нужно решить то, что требует немедленных действий.

Если течёт вода — перекрыть воду.

Если есть опасность — вызвать нужную службу.

А уже после этого выяснять причину поломки, определять объём ремонта и решать, кто должен его оплачивать.

И ещё один важный вопрос лучше решить заранее: кто будет заниматься всей этой организацией.

Потому что сдача квартиры — это не только доход.

Это ещё время, которое может понадобиться в самый неподходящий момент, и решения, которые иногда нужно принимать очень быстро.