Как подготовить квартиру к сдаче и сократить простой

За три, пять, десять лет меняется не только сама квартира, меняется и рынок.

То, что раньше считалось хорошим ремонтом, сегодня уже встречается во множестве сдаваемых квартир. Появляется более современная мебель, техника, освещение, отделочные материалы, меняется и само представление людей о том, как должна выглядеть удобная квартира.

Поэтому квартира может быть технически исправной, но при этом уже заметно проигрывать другим вариантам.

Кухня работает, но выглядит устаревшей. Диваном ещё можно пользоваться, но он потерял форму. Шторы целые, но выгорели. Свет включается во всех комнатах, однако сама квартира при этом выглядит тёмной и неуютной.

И здесь особенно опасно ориентироваться только на прошлый опыт: «Она же раньше за эту цену сдавалась».

Раньше — ключевое слово.

Наниматель сегодня смотрит, что он может снять сейчас за сопоставимые деньги, и если рядом есть квартира такого же метража и в похожем доме, но более современная, аккуратная и свежая, сравнение будет не в пользу той, которая пять лет почти не менялась.

Когда квартира хорошо сдаётся, очень легко откладывать вложения.

В этом году ничего серьёзного не сделали — новый наниматель нашёлся. Через год опять ограничились мелочами — снова всё получилось. Но сама квартира всё это время продолжает изнашиваться, и постепенно накапливаются стены, мебель, текстиль, техника, фурнитура, отдельные элементы кухни и сантехники.

Каждая проблема по отдельности кажется небольшой, а потом всё складывается вместе.

И однажды оказывается, что уже недостаточно заменить шторы, подкрасить стены или привести в порядок диван. Квартире нужна серьёзная реновация, а это уже совсем другие деньги.

Поэтому, если квартира должна постоянно приносить доход, часть этого дохода разумно регулярно возвращать в саму квартиру.

В нашей практике ориентиром могут быть примерно 10–15% годового дохода от сдачи, которые постепенно направляются на её поддержание и обновление.

Это не означает, что каждый год нужно обязательно потратить ровно такую сумму. В одном году можно заменить текстиль и освещение, что-то подкрасить, провести обслуживание техники, в другом — поменять диван или матрас, в третьем — обновить отдельные элементы кухни.

Смысл в том, чтобы не копить всё десять лет.

Небольшие регулярные вложения гораздо меньше бьют по карману, чем ситуация, когда через несколько лет приходится сразу искать крупную сумму на полное обновление квартиры.

И дело не только в самой стоимости ремонта. Чем больше накопилось работ, тем дольше квартира будет оставаться свободной, а за это время меняется и стоимость аренды. Если через несколько лет квартира уже могла бы приносить значительно больше, каждый дополнительный день простоя будет обходиться собственнику дороже.

Получается двойная потеря: нужно сразу найти большую сумму на реновацию и одновременно дольше оставаться без дохода от квартиры.

При этом речь совсем не о том, что после каждого нанимателя нужно делать новый ремонт и менять всю мебель.

Нужно смотреть, что действительно потеряло вид, стало неудобным, устарело или уже влияет на общее впечатление от квартиры.

Хороший качественный шкаф может служить много лет и прекрасно выглядеть, а недорогой диван через несколько лет иногда уже настолько теряет форму, что портит всю комнату.

Кухня тоже может быть не новой, но оставаться аккуратной, исправной и современной. А может быть формально целой, но с перекошенными фасадами, разбухшей столешницей и расшатанными ручками.

То есть вопрос не в возрасте вещи, а в её состоянии.

Отдельно нужно посмотреть и на квартиру в целом: как она выглядит по сравнению с другими квартирами, которые потенциальный наниматель смотрит в этом же районе примерно за те же деньги.

Есть ещё один момент, о котором редко говорят, когда обсуждают сдачу квартиры.

Подготовить квартиру после выезда одного нанимателя к заселению следующего — это не только вопрос цены, ремонта или скорости сдачи.

Это ещё и отношение к человеку, которому Вы передаёте своё жильё.

Если квартира чистая, исправная, в ней ничего не нужно срочно доделывать, мебель приведена в порядок, вещи предыдущих жильцов убраны, человек чувствует, что к его будущей жизни здесь отнеслись внимательно.

Можно назвать это «уважением к нанимателю».

И мне кажется вполне естественным ожидать, что такое отношение вызывает ответное.

Когда человеку передают ухоженную квартиру, в которой чисто, удобно и видно, что собственнику самому не всё равно, что с ней происходит, у нормального человека появляется гораздо больше желания относиться к этому пространству бережно.

Раньше наниматели гораздо чаще соглашались на то, что часть шкафа занята вещами хозяина, на балконе стоят коробки, а на антресолях лежит то, что нельзя трогать.

Сегодня отношение к этому сильно изменилось.

Люди хотят жить в пространстве, которое принадлежит им на время найма, а не постоянно чувствовать присутствие чужого быта.

Поэтому после выезда предыдущего нанимателя стоит убрать всё, что не нужно для проживания: коробки, ненужную посуду, старые вещи, предметы, которые годами лежат «на всякий случай».

Особенно важно забрать то, что дорого собственнику не только своей стоимостью, но и памятью: семейные фотографии, памятные предметы, любимую посуду, вещи с личной историей.

Сегодня многие люди гораздо внимательнее относятся и к атмосфере пространства, и к энергетике вещей, поэтому жить среди чужих личных предметов им просто некомфортно.

Да и независимо от любых взглядов человеку банально нужно место для своей собственной жизни.

Есть и другая крайность.

Собственник не хочет заранее менять старую мебель или покупать новую и говорит: «Вот найдём нанимателя — тогда всё купим под него».

На первый взгляд логично: зачем тратить деньги заранее, если ещё неизвестно, кто будет жить в квартире и что именно этому человеку понадобится?

Но человек приходит выбирать квартиру сейчас.

Ему уже сейчас нужно понимать, где он будет спать, куда положит одежду, где будет сидеть вечером, насколько удобно устроена кухня и вообще нравится ли ему это пространство.

Человек снимает квартиру глазами.

Он заходит и за несколько минут понимает, хочется ему здесь жить или нет, а далеко не каждый способен посмотреть на пустую комнату и мысленно представить, какой она станет после того, как появится диван, шкаф, стол и остальные вещи.

Даже обещание «после подписания договора всё купим» не всегда помогает. Мебель нужно выбрать, заказать, дождаться доставки, собрать, а это может занять неделю, иногда и больше.

Человеку же нужно заезжать сейчас, и мало кто хочет приехать с чемоданами, а потом неделю ждать диван, жить среди коробок и подстраиваться под работу доставщиков и сборщиков.

Поэтому, если квартира рассчитана на нанимателя, который приезжает практически с чемоданом, лучше показывать уже готовую квартиру, в которую можно сразу заехать и нормально жить.

Конечно, есть наниматели, которые ищут квартиру практически без мебели и приезжают со своей.

Но таких людей немного.

Причём даже в этом случае кухня в квартире, как правило, должна быть оборудована, а кровать или нормальное спальное место тоже желательно предусмотреть, потому что далеко не каждый человек перевозит с собой полностью всю мебель из одной квартиры в другую.

Чаще люди привозят какие-то отдельные вещи: свой стол, кресло, детскую мебель, иногда шкаф или комод.

Поэтому полностью пустая квартира — это не универсальное преимущество, а вариант для довольно узкой аудитории.

Если собственник хочет, чтобы квартира подходила большему количеству людей, лучше заранее понимать, кому она предназначена и что этому человеку действительно понадобится для жизни.

Есть и противоположная ошибка — решить, что для хорошей сдачи обязательно нужен дорогой ремонт.

Это тоже не так.

Можно вложить очень большую сумму в отделку, которая почти не изменит решение нанимателя, а иногда несколько сравнительно простых вещей полностью меняют впечатление от квартиры.

Перекрасили стены, заменили старые шторы и освещение, перетянули диван, положили хороший матрас, привели в порядок фасады кухни — и квартира уже выглядит совершенно иначе.

Поэтому подготовка квартиры — это не соревнование в том, кто больше денег вложил.

Важно понимать, куда именно стоит вложить деньги, чтобы квартира стала удобнее, аккуратнее и привлекательнее для того человека, которому Вы собираетесь её сдавать.

Очень распространённая ситуация: собственник смотрит объявления и говорит: «В нашем доме такие квартиры сейчас стоят 50 тысяч».

Но что значит «такие»?

Одинаковый метраж ещё не означает одинаковый уровень квартиры.

В одной квартире может быть ремонт, сделанный всего три года назад, но за эти три года в ней постоянно жили люди, мебель потеряла свежесть, стены уже не выглядят новыми, текстиль устал.

А рядом сдаётся квартира после обновления, где всё чистое, аккуратное, свежее и буквально пахнет чистотой и свежестью.

Формально дом один, площадь похожая, планировка почти одинаковая.

Но человек заходит в эти две квартиры и получает совершенно разное впечатление.

Поэтому цену нельзя определять только по району, дому, этажу и количеству комнат.

Нужно смотреть на те квартиры, которые наниматель будет выбирать одновременно с Вашей: как они выглядят, какая там мебель и техника, насколько современно и свежо выглядит пространство, можно ли туда сразу заехать и жить.

Потому что наниматель сравнивает Вашу квартиру не с тем, какой она была несколько лет назад, а с тем, что сегодня может снять за те же деньги.

Один человек может отказаться от квартиры по совершенно любой причине: кому-то не подходит район или этаж, кому-то далеко добираться до работы, кто-то хочет другой вид из окна, а кто-то вообще в последний момент передумал переезжать, поэтому подстраиваться под мнение каждого человека бессмысленно.

Но если третий, четвёртый и пятый кандидат говорят примерно об одном и том же, здесь уже стоит остановиться и посмотреть на ситуацию внимательнее.

Если все спрашивают, можно ли убрать старый диван, несколько человек подряд говорят, что квартира намного темнее, чем выглядела на фотографиях, обращают внимание на старую кухню или говорят, что за эти деньги посмотрели более современные варианты, это уже не случайность.

Собственнику трудно увидеть свою квартиру глазами человека, который пришёл сюда впервые, потому что он привык и к стенам, и к мебели, и к шторам, и к той самой дверце, которая немного перекошена.

А наниматель приходит впервые и просто сравнивает.

Поэтому повторяющаяся причина отказа — это не повод спорить с людьми, а полезная информация, к которой стоит прислушаться.

Из желания сократить простой собственники иногда делают ровно наоборот и начинают сдавать квартиру слишком рано: вещи ещё не вывезены, что-то собираются заменить, диван только планируют заказать, мастер обещал приехать через несколько дней, но объявление уже размещено и начинаются показы.

Собственнику кажется: главное сейчас найти человека, а всё остальное мы успеем доделать.

Наниматель воспринимает это иначе, потому что он приходит смотреть не обещания, а квартиру, и если за те же деньги рядом есть вариант, куда можно заехать сразу, чаще всего он выберет именно его.

Поэтому начинать сдавать квартиру лучше тогда, когда она уже готова к заселению нового нанимателя: не обязательно идеальная и не обязательно с дорогим ремонтом, но чистая, исправная, аккуратная, укомплектованная и соответствующая той цене, которую собственник хочет за неё получать.

Сократить простой — это не значит как можно быстрее найти первого человека.

Есть ещё один важный результат хорошей подготовки: квартира нравится большему количеству людей, появляется несколько желающих, и тогда собственник уже не думает: «Пусть хотя бы кто-нибудь снимет, потому что квартира стоит и я теряю деньги».

Появляется возможность выбирать: кому он действительно готов передать квартиру, кто ему подходит, с кем он хочет заключить договор.

Это уже совершенно другая позиция.

Поэтому хорошая подготовка квартиры влияет не только на то, насколько быстро она сдастся, но и на то, кого собственник в итоге сможет выбрать.

Если квартира сдаётся много лет и почти не простаивает, это, безусловно, хорошо.

Но отсутствие простоя не означает, что можно годами ничего не менять.

Квартира всё равно изнашивается, мебель и техника стареют, интерьер постепенно устаревает, рынок меняется, а рядом появляются новые, более современные и ухоженные предложения.

Поэтому часть дохода от сдачи разумно регулярно возвращать в квартиру: что-то ремонтировать, что-то менять, что-то обновлять, не дожидаясь момента, когда все эти расходы соберутся одновременно.

Небольшие регулярные вложения меньше бьют по карману, позволяют быстрее подготовить квартиру между нанимателями и помогают избежать ситуации, когда через десять лет одновременно нужны и большая сумма на серьёзную реновацию, и длительный простой, который к тому времени сам по себе уже стоит значительно дороже.

И перед тем как в очередной раз начинать сдавать квартиру, стоит задать себе не только привычный вопрос:

«За сколько сейчас сдаются такие квартиры в нашем доме?»

Гораздо полезнее посмотреть на неё глазами человека, который впервые откроет дверь:

«Что он сегодня получает за эти деньги — и выбрал бы он мою квартиру среди остальных?»