Как сохранить квартиру и имущество при сдаче в аренду

Если Вы хотите, чтобы люди бережно относились к квартире, сначала стоит посмотреть на неё не глазами хозяина, который знает здесь каждый угол, а глазами человека, который будет в ней каждый день жить.

Удобно ли ему будет? Есть ли всё необходимое? Не придётся ли ему самостоятельно придумывать, куда повесить одежду, положить полотенце, поставить шампунь или где хранить вещи? И не заложены ли уже самой планировкой и обстановкой будущие повреждения, которые через несколько лет собственник назовёт «порчей имущества»?

Многие повреждения можно предусмотреть ещё до заселения

Есть очень простые вещи, на которые собственник иногда вообще не обращает внимания. Например, дверь открывается так, что ручка каждый раз ударяется о стену. Если не поставить ограничитель, со временем на стене почти неизбежно появится след или повреждение.

На кухне один ящик при открывании ручкой упирается в соседний фасад. Значит, каждый день эти поверхности будут сталкиваться. Плита стоит вплотную к холодильнику — соседняя поверхность постоянно подвергается воздействию высокой температуры. Навесные шкафы расположены слишком низко над плитой — постепенно начинает портиться их нижняя часть. Столешница плохо защищена от воды возле мойки — рано или поздно она может разбухнуть. Плита стоит прямо у окна — жир и пар будут попадать на откосы, жалюзи или шторы.

И потом очень легко сказать: «Наниматель испортил квартиру».

Но если повреждение было практически заложено самим устройством пространства, вопрос уже не такой однозначный.

Поэтому до сдачи квартиры полезно пройти по ней и буквально представить обычный день человека, который будет здесь жить. Открыть двери. Выдвинуть ящики. Посмотреть, куда будет попадать вода. Понять, что находится рядом с плитой. Проверить, обо что ударяются ручки. Подумать, какие поверхности будут использоваться ежедневно.

Такие мелочи могут сохранить гораздо больше имущества, чем последующие требования обращаться с квартирой аккуратнее.

Человеку должно быть удобно жить

Некоторые собственники считают полочки, вешалки, крючки и другие бытовые мелочи совершенно необязательными. Но человек приезжает в квартиру не на экскурсию. Он приезжает жить.

Если в прихожей нет ни шкафа, ни вешалки, одежду всё равно нужно куда-то повесить. Если в ванной пустые стены, нет крючков для полотенец и халатов, нет полок для шампуня, косметики и других необходимых вещей, наниматель начинает решать эту проблему сам. И очень часто появляются отверстия именно там, где хозяин совершенно не хотел их видеть.

То же самое происходит и в других помещениях. Если человеку некуда поставить или повесить нужные ему вещи, он будет приспосабливать пространство под свою жизнь. Поэтому то, что собственнику иногда кажется «ерундой», на самом деле напрямую связано с сохранностью квартиры.

Матрас лучше сразу защитить хорошим наматрасником. Там, где необходимы ограничители дверей, их лучше установить заранее. В ванной предусмотреть полки и крючки. В прихожей — место для верхней одежды. На кухне — проверить, удобно ли пользоваться всеми шкафами, техникой и рабочими поверхностями.

Квартира должна быть подготовлена не просто так, чтобы в ней стояли кровать, шкаф и стол. Она должна быть подготовлена для нормальной повседневной жизни.

Хорошая квартира сама выбирает нанимателя

Есть ещё один момент, о котором собственники не всегда задумываются. Когда квартира неухоженная, неудобная для проживания, неуютная, человек чаще всего начинает выбирать прежде всего по цене. Возможно, квартира ему не особенно нравится. Но она укладывается в бюджет — и он соглашается.

Если на такую квартиру приходит один или два претендента, возможности выбирать у собственника практически нет. В действительности уже не собственник выбирает нанимателя, а наниматель решает, подходит ему эта квартира или нет.

Совершенно иначе работает хорошо подготовленная квартира. И речь совсем не обязательно о дорогом дизайнерском ремонте и не о миллионах, вложенных в интерьер. Квартира может быть достаточно простой. Но она чистая, ухоженная, уютная, удобная. В ней есть всё необходимое. Видно, что хозяин думал о том, как здесь будет жить человек.

В такую квартиру заходишь — и хочется остаться. На неё возникает больший спрос. Появляется несколько претендентов. И тогда ситуация меняется: собственник уже может выбирать, кому именно он готов передать свою квартиру. По сути, хорошая квартира сама помогает выбрать нанимателя.

И это тоже влияет на сохранность имущества. Когда человек приходит в чистое, ухоженное, уютное помещение, где всё сделано с вниманием, обычному человеку хочется сохранить эти хорошие комфортные условия. Отношение к квартире во многом определяется тем, в каком состоянии она была передана.

Не превращайте сдаваемую квартиру в склад своих вещей

Ещё одна распространённая ошибка — попытка одновременно сдать квартиру и оставить в ней всё, что собственнику пока некуда деть. Забитые антресоли. Коробки на балконе. Часть шкафа, которую нельзя открывать. Старые вещи, которые «пусть пока полежат».

Иногда хозяин вообще пытается закрыть отдельный шкаф или комнату и рассчитывает, что человек несколько лет будет жить вокруг его вещей. Но если квартира сдаётся для проживания, человеку нужно предоставить пространство для его собственной жизни.

Особенно важно убрать вещи, которые дороги собственнику не столько своей стоимостью, сколько памятью. Старые фотографии, семейные вещи, памятные предметы, любимая посуда, мебель, имеющая личную историю. Наниматель не может относиться к ним так же, как хозяин. Он просто не знает, что для Вас стоит за этой вещью.

Если потерю невозможно нормально компенсировать деньгами, лучше не оставлять такую вещь в сдаваемой квартире вообще.

Не всякая поломка — это ущерб по вине нанимателя

Это ещё одна причина многочисленных конфликтов. Что-то сломалось во время проживания нанимателя — и собственник автоматически считает, что именно наниматель должен за это заплатить. Но сам факт того, что вещь вышла из строя во время проживания человека, ещё не доказывает его вину.

Холодильник может перестать охлаждать. В стиральной машине может выйти из строя какой-то узел. У газовой или электрической плиты со временем перестают работать отдельные элементы. У техники существует собственный ресурс. И если прибор эксплуатируется много лет, в какой-то момент он просто ломается.

Имеет значение не только срок эксплуатации прибора, но и его изначальное качество. Сейчас на рынке много недорогой техники с небольшим ресурсом, поэтому, покупая, например, пылесос за четыре тысячи рублей, не стоит рассчитывать, что он будет исправно работать много лет. При оценке поломки важно учитывать, что именно было установлено в квартире и на какой срок службы эта техника в принципе рассчитана.

Совсем другая ситуация, если видно физическое повреждение. Например, сломана дверца, разбита полка, повреждён корпус, прожжена поверхность. Но и здесь нельзя забывать о возрасте вещи.

Хороший пример — пластиковые полки и крепления в холодильнике. Если холодильнику много лет, пластик постепенно становится хрупким. Он растрескивается, теряет прочность, и деталь может сломаться даже при совершенно обычном использовании.

Поэтому формула: «сломалось при нанимателе — значит, виноват наниматель» не работает.

Сначала нужно понять, почему вещь вышла из строя.

Текущие бытовые вопросы лучше оговорить заранее

Есть вещи, которые приходится регулярно менять, обслуживать или приводить в порядок в процессе проживания. Кто меняет перегоревшие лампочки? Кто выполняет обычное обслуживание кондиционера? Что относится к повседневному использованию квартиры, а что остаётся обязанностью собственника?

Гораздо проще определить это в договоре заранее, чем обсуждать после каждой небольшой неисправности. Когда стороны ещё только заключают договор и всё хорошо, эти пункты могут казаться мелочами. Но именно такие мелочи потом становятся причиной совершенно ненужных споров.

Поэтому хороший договор нужен не только для того, чтобы записать стоимость проживания и дату оплаты. Он должен заранее определять ответственность сторон в тех бытовых ситуациях, которые действительно возникают во время проживания.

Естественный износ и реальный ущерб — не одно и то же

Квартира, в которой живут, не может годами оставаться абсолютно новой. Поверхности изнашиваются. Мебель постепенно теряет первоначальный вид. Техника стареет. У деталей появляется люфт, материалы становятся менее прочными. Это нормальный результат эксплуатации.

Но есть и другая ситуация — физический ущерб по вине нанимателя. И здесь важно разделять два вопроса: была ли действительно вина нанимателя; и какой размер компенсации соответствует причинённому ущербу.

Даже если вина очевидна, это ещё не означает, что старую вещь нужно автоматически компенсировать по цене абсолютно новой. У имущества есть возраст и степень износа.

Именно поэтому в договорах АКРУС-сити предусмотрена шкала износа. Если имуществу причинён реальный физический ущерб по вине нанимателя, при определении компенсации учитывается не только само повреждение, но и степень износа соответствующей вещи. Это позволяет не впадать в другую крайность, когда за повреждение вещи, которая уже много лет находилась в эксплуатации, пытаются получить стоимость новой.

Почему так важны акт, опись и состояние квартиры до заселения

Через несколько лет очень трудно помнить, какая именно царапина уже была на шкафу, в каком состоянии находилась мебель или насколько старым был тот или иной бытовой прибор. Именно поэтому состояние квартиры и имущества важно фиксировать до заселения, а не пытаться восстановить его по памяти после выезда.

Для этого существуют акт, опись и другие способы фиксации состояния имущества. Если при передаче уже есть дефект, его лучше отметить. Если вещь давно используется, это тоже имеет значение. Если после выезда появляется повреждение, которого раньше не было, у сторон уже есть основание предметно разбираться, что произошло.

Документы не гарантируют отсутствие спора. Но они позволяют вести разговор не на уровне: «Такого точно не было». «Нет, оно уже было». а исходя из фактического состояния имущества до и после проживания.

Если произошла поломка, важно сообщить о ней сразу

Иногда первоначальная неисправность совсем небольшая. Начал подтекать смеситель. Появилась вода под раковиной. Возник необычный звук в стиральной машине. Что-то стало плохо закрываться.

Если об этом своевременно сообщить, проблема может решиться небольшим ремонтом. Если продолжать пользоваться неисправной вещью и никому ничего не говорить, последствия могут стать намного серьёзнее.

Поэтому очень важно заранее определить обязанность нанимателя сообщать собственнику или управляющей компании обо всём, что произошло в квартире. В договорах АКРУС-сити предусмотрено, что при возникновении неисправности, аварийной ситуации или другого события в квартире наниматель обязан письменно уведомить об этом независимо от того, по чьей вине возникла проблема. После этого уже необходимо установить причину произошедшего: что именно вышло из строя, почему это произошло, кто несёт ответственность и за чей счёт должна устраняться неисправность или причинённый ущерб. Если причина неочевидна, её может определять специализированная организация или мастер, который способен установить характер поломки.

Чем раньше собственник узнаёт о проблеме, тем больше шансов не допустить увеличения ущерба. Небольшая неисправность и серьёзные последствия, возникшие потому, что о ней долго не сообщали и продолжали пользоваться неисправной вещью, — это уже две разные ситуации.

Сохранность квартиры начинается с собственника

Когда квартиру возвращают после нескольких лет проживания, в ней неизбежно будут следы эксплуатации. Это нормально: квартира остаётся местом, где люди живут. Задача собственника не в том, чтобы потребовать компенсацию за каждую потёртость. Но и мириться с реальным ущербом, причинённым чужому имуществу, он тоже не обязан.

Самое важное начинается гораздо раньше. Подготовить квартиру для нормальной жизни. Продумать бытовые мелочи. Убрать личные вещи. Устранить решения, которые сами провоцируют будущие повреждения.

Заранее определить ответственность сторон в договоре. Зафиксировать состояние имущества. И передать человеку квартиру, в которой чисто, удобно, уютно и видно, что хозяину самому не всё равно, что с ней происходит.

Потому что в хороших, комфортных условиях нормальному человеку хочется эти условия сохранить.

А уже если имущество действительно повреждено, тогда нужно отдельно устанавливать причину, ответственность и размер реального ущерба — с учётом состояния вещи, срока её эксплуатации и условий договора.