Один из наиболее распространенных вопросов, касающихся недвижимости обремененной ипотекой – каким образом можно распоряжаться ею?
Несмотря на распространенные рассказы о невозможности распоряжаться подобным имуществом, сделки с обременением ипотеки, довольно частая практика на рынке недвижимости.
Данный вид жилья можно оставлять по наследству, сдавать в аренду, продавать. Хотя, до полного погашения кредита, приобретенное жилье находится в собственности банка, законом не предусмотрен запрет на проведение сделок с этой недвижимостью. Но предусмотреть все особенности таких сделок следует еще в момент кредитования. Для этого нужно внимательно изучить все условия банка.
Условия реализации заложенной банку квартиры отличаются в зависимости от их мотивации. Как правило, заемщики претендуют на приобретение с помощью кредита большей по площади квартиры. Тогда, определенная часть от продажи предыдущей квартиры, поступает в банк, чтобы погасить оставшийся долг, а оставшиеся деньги предназначаются на приобретение нового жилья.
Впрочем, произвести подобную процедуру можно проще. Для этого нужно обратиться в персональный банк заемщика. Программы замены ипотечных квартир имеются почти у всех кредиторов.
Если этот вариант вас не устраивает, проводится две независимых друг от друга сделки.
Схема будет такой же, если заемщик не может платить кредит и хочет совершенно от него отказаться: квартира передается новому собственнику, банк получает оставшуюся сумму долга и у продавца появляется право распоряжения оставшимися финансовыми суммами.
Эксперты рынка недвижимости говорят о двух вариантах возможностей оформить подобную сделку.
1. Договориться с покупателем и объяснить, что залог будет снят сразу, как будет подписана сделка о купли-продажи. Но, перед тем как принять такое решение, нужно тщательно перечитать ипотечный договор, чаще всего, залогодержатели указывают, что права на имущество не могут передаваться третьим лицам, если отсутствует согласие кредитной организации. Тогда, нужно использовать второй вариант.
2. Нужно обратиться к банку за разрешением. Как правило, банки охотно идут навстречу своим клиентам. Но впрямую, обязанности выдавать подобные разрешения у кредитных организаций не предусмотрены.
Не менее важно, как организована техническая часть сделки. Наиболее распространена такая ее форма: продавцами арендуются две банковские ячейки, в которых покупатель оставляет разделенную стоимость квартиры. Содержимое одной ячейки переходит к банку, а содержимое второй к бывшему владельцу жилья.
При этом, для того, чтобы открыть содержимое данной ячейки нужен договор о передачи прав собственности. Если сделка была отменена, то деньги обоих ячеек становятся собственностью покупателя.
В качестве альтернативного варианта, покупатель может сам вносить в банк нужную для снятия обременения сумму, чтобы затем расплатиться непосредственно с продавцом. В этом случае, сторонам нужно будет иметь предварительный договор купли-продажи, в котором будут фиксироваться все действия сторон.
По действующему законодательству об ипотеках, нет никаких препятствий для того, чтобы сдавать в аренду квартиру, приобретенную с привлечение денежных сумм кредитных организаций. У плательщика есть законное право извлекать доход из данного имущества. Существует только один нюанс. Срок арендного договора не может превышать временной период по выплате ипотеки.
Но, на практике, все не так просто. Воспользоваться своим законным правом плательщик может только в том случае, если в ипотечном договоре нет отдельного положения о возможной аренде жилья. Но как правило, все банки включают в свой договор запрет на сдачу квартиры, приобретенной за счет заемных средств, в аренду.
Большая часть финансовых организаций, на данный момент, старается указать, что любые сделки с недвижимостью и аренда в том числе, могут быть заключены, только если есть соответствующая справка из банка и заключен официальный договор, то есть, уплачены все налоги.
Хотя официально, банки и не оглашают запрет для своих клиентов на осуществление арендных сделок по недвижимости. Система справок существует для того, чтобы иметь возможность собрать всю информацию о финансовой недвижимости организации.
Если квартира, в обход кредитора, сдается заемщиком в аренду, ему могут грозить штрафные санкции или полный разрыв договора, который предусматривает досрочное погашение долга. Арендатор, в данном случае немедленно выселяется. По российскому законодательству у банка есть полное право следить за состоянием недвижимости, на покупку которой они выдавали кредит и которая находится у них в залоге. То есть осуществлять проверки, в процессе которых и обнаруживаются недобросовестные арендодатели.
Имущество, которое обременено ипотекой, может передаваться по наследству и это уже не зависит от условий договора, поскольку все платежи, автоматически перейдут в обязанности к новым собственникам, как только те вступят в права.
Дарить или передавать права на квартиру, приобретенную с привлечение денежных средств кредитных организаций, можно только при согласии банка.
Спасибо. Очень интересная и полезная информация.
Лучше не брать никаких кредитов вообще. Купить квартиру в кредит, а потом сдавать её в аренду-полный бред. Те деньги, которые получает человек каждый месяц, должен отдать банку. И никакой выгоды!